Hoe lang is een EPC geldig?

Wat moet men verstaan onder geldigheid?

De geldigheid van een EPC geeft aan tot welke datum het attest wettelijk gebruikt kan worden. Die datum staat op het EPC vermeld. Voor een residentieel EPC, dus voor een woning, appartement, studio of andere wooneenheid, bedraagt de geldigheidsduur in principe 10 jaar.

Toch moet je verder kijken dan alleen de datum. Een EPC moet namelijk geldig zijn op het juiste moment én bruikbaar zijn voor de juiste situatie. Bij verkoop gelden andere aandachtspunten dan bij verhuur. Ook renovaties en wijzigingen aan het gebouw kunnen maken dat een oud EPC praktisch niet meer geschikt is.

Conclusie: de geldigheid van een EPC kan wijzigen in functie van context.

Hoe lang is een EPC geldig bij verkoop?

Bij verkoop moet het EPC geldig zijn vanaf het moment dat de woning te koop wordt gesteld tot en met het verlijden van de notariële akte.

Bovendien geldt bij verkoop dat het EPC moet zijn opgemaakt in 2019 of later. Dat komt omdat EPC’s vanaf 2019 een energielabel bevatten. Dat label is vandaag essentieel, onder meer door de renovatieverplichting bij label E of F.

Uitzondering:

Een EPC Bouw van vóór 2019 kan wel nog gebruikt worden bij verkoop, als de geldigheidsduur nog niet is verstreken. Let wel, een EPC Bouw is het attest dat wordt afgeleverd bij nieuwbouw, het gaat hier dus niet om een attest van een bestaande woningen. Reden: de energie-eisen voor nieuwbouw zijn vandaag zo streng dat woningen in de praktijk automatisch een EPC-label A of B behalen. Hierdoor kunnen deze woningen niet onder de renovatieverplichting vallen.

Voor eigenaars die willen verkopen, is de veiligste regel: controleer niet alleen de vervaldatum, maar ook het jaar van opmaak en het type EPC.

Praktische voorbeelden

Voorbeeld 1: EPC van 2018 bij verkoop

Een eigenaar wil in 2026 een woning verkopen met een EPC van 2018. De geldigheidsduur van 10 jaar is nog niet verstreken. Toch is dit EPC bij verkoop meestal niet bruikbaar, omdat het attest van vóór 2019 dateert en niet voldoet aan de huidige vereiste voor verkoop van bestaande woningen.

Conclusie: nieuw EPC laten opmaken vóór publicatie.

Voorbeeld 2: EPC van 2021, maar woning werd gerenoveerd

Een appartement heeft een EPC van 2021 met label D. In 2025 werden nieuwe ramen geplaatst en werd de verwarmingsketel vervangen. Het EPC is nog geldig, maar toont niet de verbeterde toestand.

Conclusie: juridisch mogelijk nog geldig, maar commercieel interessant om een nieuw EPC te laten opmaken.

Voorbeeld 3: EPC label F bij aankoop

Een koper koopt in 2026 een woning met label F. Door de renovatieverplichting moet de koper binnen 6 jaar renoveren naar minstens label D en dit bewijzen met een nieuw EPC.

Conclusie: het bestaande EPC bepaalt de verplichting; een nieuw EPC is nodig na de werken.

Voorbeeld 4: EPC vervalt vóór de akte

Een woning staat te koop met een EPC dat nog 2 maanden geldig is. De verkoop duurt langer dan verwacht en de notariële akte wordt pas na de vervaldatum verleden.

Conclusie: nieuw EPC nodig vóór de akte.

Wat als je EPC vervalt tijdens het verkoopproces?

Bij verkoop moet het EPC geldig zijn gedurende het volledige verkoopproces, dus van de publicatie tot en met de notariële akte. Als je EPC nog geldig is bij het te koop stellen, maar vervalt vóór de akte, moet je een nieuw EPC laten opmaken.

Dit komt vaker voor dan eigenaars denken. Een woning wordt bijvoorbeeld in januari te koop gezet met een EPC dat vervalt in maart. De compromis wordt ondertekend in februari, maar de akte volgt pas in mei. In dat geval ontstaat er een probleem, omdat het EPC niet meer geldig is op het moment van de akte.

Praktisch advies: als je EPC binnen enkele maanden vervalt en je wil verkopen, laat dan meteen een nieuw EPC opmaken. Zo vermijd je tijdsdruk, extra administratie en mogelijke vertraging bij de notaris.

Wat zijn de risico’s van verkopen zonder geldig EPC?

Zonder geldig EPC kan het verkoopproces vertragen en riskeer je problemen met de notaris of het VEKA. Bij verkoop moet de notaris nagaan of er een geldig EPC aanwezig is bij de akte. Als er geen EPC is, moet dit gemeld worden aan het VEKA en riskeert de verkoper een boete.

Daarnaast heeft een ontbrekend EPC ook een commercieel nadeel. Kandidaat-kopers willen weten welk label de woning heeft. Zeker sinds de renovatieverplichting is het EPC een essentieel onderdeel van de aankoopbeslissing.

Een woning zonder duidelijk EPC-dossier wekt onzekerheid. En onzekerheid leidt in vastgoed bijna altijd tot meer vragen, meer onderhandeling en minder vertrouwen.

Hoe lang is een EPC geldig bij verhuur?

In kader van een verhuur geldt de EPC-verplichting ook.  Het attest moet aanwezig zijn wanneer een woning te huur wordt aangeboden, dus vóór de nieuwe huurder zich contractueel verbindt.

Bij verhuur is een EPC met een opmaakdatum van vóór 2019 en waarvan de 10-jarige duur nog niet is verstreken geldig. Dat is een belangrijk verschil met verkoop waar de opmaakdatum van het attest niet mag dateren van vóór 2019, ook al is de geldigheidsduur nog lopende. Dat heeft te maken met de invoer van de energielabels in 2019. In oudere attesten wordt de energieprestatie enkel uitgedrukt in een energiescore (kWh/(m² jaar).

Toch is het in de praktijk vaak verstandig om een nieuw EPC te laten opmaken wanneer het attest oud is of wanneer er intussen energetische verbeteringen zijn uitgevoerd. Een beter EPC-label kan de verhuurbaarheid versterken en geeft kandidaat-huurders meer vertrouwen.

EPC en huurindexatie in Vlaanderen

Een geldig EPC heeft vandaag een directe impact op de huurinkomsten van verhuurders. De Vlaamse regelgeving koppelt de mogelijkheid tot huurindexatie namelijk aan de energieprestatie van de woning. Hoe beter het EPC-label, hoe groter de indexatie die mag worden toegepast.

Voorbeeld 1: Geen EPC aanwezig

Huurprijs = €800/maand
Normale indexatie zou €840 bedragen.
→ Echter zonder EPC blijft de huurprijs €800.

Conclusie: wanneer er geen geldig EPC beschikbaar is, mag de huurprijs niet worden geïndexeerd.

Voorbeeld 2: EPC met label D, E of F

Huurprijs = €800/maand
Normale indexatie = €840/maand
→ Door het zwakke EPC-label mag slechts een beperkte verhoging worden toegepast, vb. tot €820/maand.

Conclusie: bij woningen met een minder gunstig EPC-label wordt de indexatie beperkt volgens een wettelijke correctieformule.

Voorbeeld 3: EPC met label B

Huurprijs = €800/maand
Normale indexatie = €840/maand
→ De volledige indexatie mag worden toegepast.

Conclusie: bij een energiezuinige woning met label A, B of C mag de huur volledig worden geïndexeerd volgens de wettelijke indexeringsformule.

Kort samengevat: een goed EPC verhoogt niet alleen de aantrekkelijkheid en waarde van een woning, maar beschermt ook het rendement van verhuurders doordat de huurprijs volledig kan worden geïndexeerd.

Wanneer moet je een nieuw EPC laten maken?

Je moet een nieuw EPC laten opmaken wanneer het bestaande EPC niet meer geldig of representatief is.

Een nieuw EPC laat je opmaken in de volgende situaties:

• Wanneer de geldigheidsdatum is verstreken.
• Bij verkoop wanneer het EPC dateert van vóór 2019.
• Bij verkoop en verhuur wanneer er geen EPC beschikbaar is.
• Wanneer er is voldaan aan de renovatieplicht.
• Na renovatiewerken met impact op energieprestatie.

Vooral dat laatste punt is belangrijk. Een EPC is een momentopname. Als er na de opmaak dakisolatie werd geplaatst, ramen werden vervangen, een verwarmingsketel werd vernieuwd of zonnepanelen werden geïnstalleerd, dan kan het bestaande EPC de woning energetisch slechter voorstellen dan ze vandaag is.

Moet je na renovatie altijd een nieuw EPC laten maken?

Niet altijd, maar vaak wel. Juridisch is het niet zo dat elke kleine renovatie automatisch een nieuw EPC verplicht maakt. Maar zodra je de woning verkoopt of verhuurt, wil je dat het EPC de werkelijke energieprestatie zo goed mogelijk weergeeft.

Stel: je hebt een woning met label E, maar je hebt intussen het dak geïsoleerd, hoogrendementsbeglazing geplaatst en de oude verwarmingsketel vervangen. Dan kan het bestaande EPC nog geldig zijn, maar commercieel is het nadelig om met een oud label te blijven werken. Kandidaat-kopers of huurders zien dan een slechtere score dan de werkelijke toestand.

Bij renovatieplicht is het nog duidelijker. Nieuwe eigenaars van een woning of appartement met label E of F moeten renoveren naar minstens label D binnen de 6 jaar. Dat moet bewezen worden met een nieuw EPC.

Wat is de impact van de renovatieplicht op de geldigheid van een EPC?

De renovatieverplichting heeft het belang van een correct EPC sterk vergroot. Sinds 1 januari 2023 moeten nieuwe eigenaars van residentiële gebouwen met label E of F renoveren naar minstens label D binnen 6 jaar na aankoop of andere overdracht.

Het EPC-label bepaalt dus of de renovatieverplichting van toepassing is. Daarom is het essentieel dat het EPC correct en actueel is. Een foutief of verouderd label kan zware gevolgen hebben voor de koper, de onderhandeling en de verkoopprijs.

Bij verkoop moet in advertenties bovendien ook worden vermeld wanneer er een renovatieverplichting rust op een gebouw met een slechte energieprestatie.

Geldigheid bij appartementen: privatief vs gemeenschappelijke delen

Bij appartementen moet je onderscheid maken tussen twee attesten:

• Het privatief EPC van het appartement zelf.
• Het EPC van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw.

Het privatief EPC is nodig bij verkoop of verhuur van het appartement. Het EPC gemeenschappelijke delen is verplicht voor appartementsgebouwen en staat los van verkoop of verhuur. Het gaat onder meer over gemeenschappelijke daken, gevels, vloeren en collectieve installaties.

Als er een EPC gemeenschappelijke delen aanwezig is, wordt dit bij verkoop of verhuur mee overgedragen.

Voor eigenaars van appartementen is dit belangrijk omdat bepaalde energetische verbeteringen niet alleen afhangen van de privatieve eigenaar. Dakisolatie, gevelisolatie of collectieve verwarming vallen vaak onder beslissingen van de VME. Een geldig privatief EPC blijft noodzakelijk, maar het volledige energieverhaal van een appartement moet vaak ruimer bekeken worden.