EPC verplicht bij verkoop?

Wat is een EPC?

Een EPC, voluit energieprestatiecertificaat, geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Het attest vermeldt onder meer een energiescore in kWh/m² per jaar en een energielabel van A+ tot F.

→ Hoe lager de energiescore, hoe energiezuiniger de woning.

Het EPC wordt opgesteld door een erkende energiedeskundige type A. Die komt ter plaatse, onderzoekt de woning visueel en verzamelt bewijsstukken over onder meer isolatie, ramen, verwarming, sanitair warm water, ventilatie en eventuele installaties zoals zonnepanelen.

Het EPC is dus geen vrijblijvend document, maar een wettelijk verplicht attest dat volgens een vast inspectieprotocol wordt opgemaakt. Dat protocol bepaalt welke gegevens mogen worden ingevoerd en welk bewijs daarvoor aanvaard wordt.

Is een EPC verplicht bij verkoop?

Ja. Wie een woning of een niet-residentieel gebouw verkoopt in Vlaanderen, moet beschikken over een geldig EPC. Dat EPC moet beschikbaar zijn bij de verkoop en wordt aan de koper overgedragen. De verplichting geldt bij overdracht in volle eigendom, waaronder verkoop en schenking.

Belangrijk: het EPC mag niet pas op het einde van het verkoopproces worden opgemaakt. Het EPC moet aanwezig zijn zodra het pand te koop wordt aangeboden. Zo kan de EPC-score en het label correct worden vermeld in publiciteit, online vastgoedadvertenties en verkoopdocumentatie.

De kandidaat-koper moet dus reeds vóór het uitbrengen van een bod kennis hebben kunnen nemen van het EPC-attest. Dit is van belang aangezien de afwezigheid van een geldig EPC bij verkoop een mogelijke nietigheidsgrond kan vormen. In dat geval kan de koper aanvoeren onvoldoende geïnformeerd te zijn geweest op het moment van het uitbrengen van het bod, met als gevolg dat de overeenkomst mogelijks ontbonden kan worden zonder verschuldigde schadevergoeding.

Daarnaast moet de notaris nagaan of er een geldig EPC aanwezig is bij de ondertekening van de akte. Is dat niet het geval, dan zal de verkoop niet kunnen doorgaan.

Hoe lang is een EPC geldig?

Een EPC is in principe 10 jaar geldig.

Belangrijke nuance: bij verkoop komen enkel EPC’s in aanmerking die zijn opgemaakt vanaf 2019 en dus over een energielabel beschikken.

Concreet betekent dit:

• Een EPC uit 2018 kan theoretisch nog binnen de geldigheidsduur van 10 jaar vallen, maar is bij verkoop niet meer bruikbaar aangezien attesten van vóór 2019 geen energielabel vermelden.
• Een EPC van 2020, 2021, 2022 of later kan in principe wel nog geldig zijn, zolang er geen ingrijpende wijzigingen aan de woning gebeurden die het EPC achterhaald maken.

Heb je intussen gerenoveerd, geïsoleerd, ramen vervangen, de verwarmingsinstallatie vernieuwd of zonnepanelen geplaatst? Dan is het vaak verstandig om een nieuw EPC te laten opmaken. Een beter energielabel kan de marktpositie van de woning versterken en kandidaat-kopers meer vertrouwen geven.

Waarom is het EPC zo belangrijk geworden bij verkoop?

Vroeger werd het EPC door veel eigenaars gezien als een formaliteit. Vandaag is dat fundamenteel veranderd. Het EPC is een sturende parameter geworden in de vastgoedmarkt.

Dat komt door drie evoluties:

1) Kandidaat-kopers zijn kritischer geworden. Ze kijken niet alleen naar de aankoopprijs, maar ook naar de renovatiekosten, het energieverbruik en de toekomstige verplichtingen.

2) De regelgeving is strenger geworden. Sinds 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting voor residentiële gebouwen met een slecht EPC-label. Woningen en appartementen met label E of F moeten na aankoop verplicht gerenoveerd worden naar minstens label D binnen de 6 jaar.

3) Het EPC heeft invloed op financiering en rendement. Banken, investeerders en kopers houden steeds meer rekening met energieprestatie. Een woning met een gunstig label is doorgaans aantrekkelijker, beter verkoopbaar en makkelijker te verantwoorden binnen een totaal investeringsplaatje.

EPC-label E of F: wat betekent dit voor de verkoop?

Een EPC-label E of F betekent dat de woning energetisch zwak scoort. Dat wil niet zeggen dat de woning onverkoopbaar is, maar het heeft wel een duidelijke impact op de marktpositie.

Kopers weten dat ze na aankoop moeten renoveren. Dat vertaalt zich vaak in scherpere onderhandelingen. Een kandidaat-koper zal niet alleen kijken naar de vraagprijs, maar ook naar de kosten om het label te verbeteren. Denk aan dakisolatie, muurisolatie, hoogrendementsbeglazing, een nieuwe verwarmingsinstallatie en bijkomende technieken.

In de praktijk verkleint een slecht EPC-label het koperspubliek. Niet elke koper heeft voldoende budget, renovatiekennis of zin om meteen na aankoop werken uit te voeren. Daardoor blijven vooral kopers over die bewust zoeken naar renovatiepanden of die voldoende financiële marge hebben.

Voor verkopers is het daarom belangrijk om het EPC correct te kaderen. Een woning met label E of F kan nog steeds interessant zijn, zeker als de structuur goed is, de ligging sterk is of de renovatiemogelijkheden duidelijk zijn. Maar de energetische toestand moet realistisch worden meegenomen in de prijszetting.

De renovatieverplichting bij verkoop: wat moet de koper doen?

Sinds 1 januari 2023 geldt in Vlaanderen de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen. Wie een woning of appartement koopt met EPC-label E of F, moet het pand renoveren naar minstens EPC-label D binnen de 6 jaar na aankoop of andere overdracht (schenking, erfenis, …).

Voor kopers is dit cruciale informatie. Zij kopen niet enkel een woning, maar nemen ook een wettelijke verplichting mee over. Na uitvoering van de werken moet een nieuw EPC worden opgemaakt om te bewijzen dat het vereiste label behaald werd.

Voor verkopers betekent dit dat een slecht label rechtstreeks invloed heeft op het verkoopgesprek.

Kandidaat-kopers zullen vragen stellen zoals:

• Welke werken zijn nodig om label D te behalen?
• Wat zal dat ongeveer kosten?
• Zijn er al renovaties uitgevoerd?
• Zijn er bewijsstukken beschikbaar?
• Kan het label relatief eenvoudig verbeterd worden?

Een goed voorbereid verkoopdossier maakt hier een groot verschil. Als je als verkoper duidelijke bewijsstukken kan voorleggen, of als het EPC realistische aanbevelingen bevat, ontstaat er meer vertrouwen bij de koper.

Moet je vóór verkoop nog renoveren?

Dat hangt af van de woning, de timing en het budget.

Soms is het interessant om vóór verkoop nog gerichte ingrepen uit te voeren. Denk aan het isoleren van een niet-geïsoleerd dak, het vervangen van een oude verwarmingsketel of het verbeteren van enkele duidelijke zwakke punten. Als die ingrepen relatief beperkt zijn en een labelsprong veroorzaken, kan dat de verkoopwaarde en verkoopbaarheid verbeteren.

Maar niet elke renovatie verdient zich automatisch terug bij verkoop. Grote energetische renovaties vragen tijd, budget en coördinatie. Bovendien wil niet elke koper dezelfde afwerking of technische keuzes. In sommige gevallen is het verstandiger om de woning in haar actuele staat te verkopen, maar met een correct EPC en een realistische prijszetting.

Een EPC kan hier als strategisch instrument dienen. Het toont waar de energetische zwaktes zitten en welke aanbevelingen er zijn. Op basis daarvan kan een eigenaar beslissen of een beperkte ingreep vóór verkoop zinvol is.

Welke documenten zijn nuttig voor een beter EPC?

Een energiedeskundige mag niet zomaar alles aannemen op basis van mondelinge verklaringen. Voor bepaalde gegevens zijn bewijsstukken nodig. Zonder bewijs moet vaak met standaardwaarden worden gerekend, en die zijn meestal minder gunstig.

Nuttige documenten zijn onder meer:

• facturen van dakisolatie, muurisolatie of vloerisolatie;
• technische fiches van isolatiematerialen;
• foto’s van uitgevoerde werken tijdens de renovatie;
• facturen van ramen en beglazing;
• attesten of gegevens van de verwarmingsketel;
• EPB-aangifte bij recentere woningen;
• plannen, lastenboeken of postinterventiedossiers;
• documentatie van zonnepanelen of zonneboiler.

Een praktisch voorbeeld: een dak werd tien jaar geleden geïsoleerd, maar er is geen factuur, geen foto en geen technische fiche beschikbaar. In dat geval kan de energiedeskundige de isolatie niet altijd volledig of optimaal inrekenen. Het resultaat kan dan slechter uitvallen dan de werkelijke situatie.

Daarom is voorbereiding belangrijk. Wie een EPC laat opmaken, verzamelt best vooraf zoveel mogelijk bewijsstukken.

 EPC bij appartement: waar moet je extra op letten?

Bij appartementen speelt naast het privatieve EPC ook het EPC van de gemeenschappelijke delen een belangrijke rol. Elk appartementsgebouw met minstens twee residentiële eenheden moet beschikken over een EPC gemeenschappelijke delen.

Het EPC gemeenschappelijke delen bevat informatie over de gebouwschil en collectieve installaties, zoals dak, gevels, vloeren, gemeenschappelijke verwarmingssystemen en circulatieruimtes. Die gegevens worden gebruikt als basisinformatie voor de privatieve EPC’s van de appartementen.

Een appartement met een slecht privatief EPC kan soms alleen structureel verbeterd worden via beslissingen van de VME, denk aan: gevelisolatie, dakisolatie en collectieve technieken. Dat maakt het dossier complexer. Kandidaat-kopers kijken dan niet alleen naar het appartement zelf, maar ook naar de staat van het gebouw, de reservefondsen, geplande werken en beslissingen binnen de mede-eigendom.

Meer over het EPC voor appartementen leest u hier.

 Hoe beïnvloedt het EPC de waarde van je woning?

Het EPC bepaalt niet één-op-één de waarde van een woning, maar het beïnvloedt wel de marktperceptie.

Een gunstig EPC-label verhoogt doorgaans de aantrekkelijkheid van het pand. Het geeft kandidaat-kopers het gevoel dat de woning energiezuiniger, toekomstbestendiger en minder renovatiegevoelig is. Dat kan leiden tot een breder koperspubliek, minder onderhandelingsdruk en een vlotter verkoopproces.

Een ongunstig EPC-label zorgt daarentegen vaak voor prijsdruk. Kopers houden rekening met toekomstige renovatiekosten, hogere energiefacturen en wettelijke verplichtingen.

Toch moet het EPC altijd samen met andere factoren worden beoordeeld: ligging, oppervlakte, staat van onderhoud, indeling, buitenruimte, parkeermogelijkheden, gebouwkwaliteit en marktomstandigheden. Een goed gelegen woning met renovatiepotentieel kan nog steeds zeer verkoopbaar zijn, maar het EPC zal wel mee bepalen hoe kopers hun bod berekenen.

Wanneer laat je best een EPC opmaken?

Wacht niet tot de woning al online staat. Het EPC is een wettelijke publicatieverplichting en moet beschikbaar zijn bij aanvang van de verkoop. De aanwezigheid van het attest wordt door het VEKA (Vlaamse energie- en klimaatagentschap) systematisch gecontroleerd, bij gebreke kan er een boete worden opgelegd dat kan oplopen tot 5.000 euro.

Het EPC-attest is ook een grond van nietigheid in kader van een verkoop, de kandidaat-koper kan dus de overeenkomst laten ontbinden zonder enige schadevergoeding.

Een EPC laten opstellen nog voor u in verkoop gaat is vanuit commercieel oogpunt ook een slimme zet. Bij een goed label kan je dit sterker uitspelen in de verkoopcommunicatie. Bij een zwakker label kan je vooraf bekijken of er bewijsstukken ontbreken, of een beperkte ingreep nog zinvol is, of hoe je de renovatieverplichting correct toelicht aan kandidaat-kopers.

Veelgemaakte fouten bij EPC en verkoop

Een eerste fout is te laat starten. Eigenaars contacteren soms pas een energiedeskundige wanneer de verkoopcommunicatie al is opgestart. Dat zorgt voor onnodige druk en kan het verkoopproces vertragen.

Een tweede fout is onvoldoende voorbereiding. Zonder bewijsstukken kan de energiescore slechter uitvallen dan verwacht. Verzamel daarom vooraf documenten over isolatie, ramen, verwarming en technieken.

Een derde fout is ervan uitgaan dat een oud EPC automatisch nog bruikbaar is. Bij verkoop gelden specifieke regels: EPC’s opgemaakt vóór 2019 zijn niet geldig voor verkoop.

Een vierde fout is het EPC-label onderschatten in de prijszetting. Een label E of F heeft vandaag een duidelijke impact op het koperspubliek. Wie hiermee geen rekening houdt, riskeert een langere verkooptijd of stevige onderhandelingen.